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【资讯】房企囤地赌博的代价

发布时间:2020-10-17 01:02:20 阅读: 来源:铝硝酸罐厂家

房企囤地 赌博的代价

某房企在2009年房地产高峰期8亿元买了一块高价地,自有资金付了4亿元,通过房地产信托贷了4亿元。该房企看到房地产市场节节高升,认为地价也会随之大涨,于是将土地囤着不开发,想等着地价涨后出手轻松赚钱。没想到2011年房地产调控重压下,土地市场迅速降温,该企业坐不住了,加之房地产信托到期,于是只好低价将土地转让出去,卖得6亿元,还掉信托的本息5亿多元之后,剩下不到1亿元。可谓赔了夫人又折兵。CRB案例  夜幕时分,王海栗望着窗外华灯初上车流不息的市景,整个人很沉寂。香烟的味道可以让他心中多几分舒展,吐出的烟圈萦绕眼前,让他不自禁回忆,梳理自己过去两三年内起落的经历。  王海栗投身房地产已多年,在这个二线城市,他创办的企业环宇公司也是颇具规模,商界、政界也有了不少的朋友,现在似乎都派不上用场,无法为自己摆脱目前停滞不前的困境。企业仿佛已是百足之虫,虽有不僵之躯,却再难有跃起的活力。  企业如何一步步陷入这样的境地,还要从房地产业的火爆期说起。  拿地  2009年,土地市场一片高涨,房地产行业中90%的企业都投入到这场疯狂的拿地运动中了。王海栗也不愿错过这次机会。土地储备是企业发展的延续命脉,面对这样日渐稀缺的资源,去努力争取,在企业战略上看是应走的一步。  那一段时间,王海栗都待在土地拍卖现场,有几块不错的地块也争到手了,差不多到了该收囊的时候了。这时却突然传来消息,市中心的一块黄金地过一段时间要推出来。王海栗暗叫可惜,这是市中心现有的唯一一块可开发的土地了,面积虽然不大,但绝对是稀缺的黄金资源,如果企业资金足够宽裕的话,就应该争回来。但问题是,经过之前几轮土地拍卖,公司可动用的资金已投入得差不多了,如果参加这块土地的拍卖,公司的资金会很吃力。  王海栗反复思考并召开公司高层会议来讨论,希望能讨论出一个两全的方法。在会上,几位高层一致认为这块土地确实很值得去争取,但资金的捉襟见肘确实是个大难题。公司几位高层经过讨论,估算这块土地的成交价格应该在6亿至7亿元之间,而公司现在全部可用的资金只有4亿元,预留出日后土地开发及公司正常运作等环节所需的资金外,还有4个亿的缺口。公司副总经理赵哲提议资金缺口可以用信托融资补充,因他有一位私交不浅的朋友在信托公司担任要职,而且公司之前与这家信托公司有过几次合作,彼此能够信任,借款4个亿应该不是问题。关键是,要打胜拍卖现场这场仗。  争地  王海栗再次出现在土地拍卖现场,这块地果然吸引了市内多家房企,竞价过程也很火热。当价格喊到7亿元时,仍有一家企业坚持不放,这家企业规模与实力都略胜于环宇公司,自然不会放弃黄金地块的储备。7亿元以上,只剩下王海栗和这家公司总裁付旺德两个人还在举牌,但王海栗没想到,价格追到7.4亿元时,对方还是没有放弃的意思,看来对这块地是志在必得。7.4亿元已经远超公司对土地的估值了,坐在旁边的赵哲开始耳语王海栗,“王董,慎重考虑下吧,价格太高了。”  王海栗心中开始有了起伏,他知道,公司现在全部资金有4亿元,能融到4亿元已基本是上限,8亿元是他孤注一掷的价格,高过8亿元,他即使拿出全部身家也是无能为力。这样的一块土地,落入他人之手,真是遗憾。但就现在的价格,王海栗就已经在拿企业冒险,企业要如履薄冰地维持一段时间,才能稍缓口气。这时,他看到付旺德又一次举牌,地价已到7.8亿元,王海栗深吸一口气,这个价格对方也已是不轻松了,王海栗决定拼了,如果这次举牌还是不能落定,他就死心了,对方已8亿元以上的价格拿到这块地,也不算占便宜。赵哲轻喊一声“王董”,他似乎没注意到,缓缓举起右手,8亿元。出乎他的意料,全场安静了,再没有举牌的企业,8亿元,王海栗得手。  他用全部身家拿到了这块土地,赵哲轻叹一口气,不知王海栗有没有注意到。接下来,赵哲与信托公司沟通的结果倒是没有出乎王海栗的意料,4个亿的贷款,两年后连本带利还款5个亿。  卖地  一次性交付土地款,公司已没有流动资金可用,资金链已经紧到勒住了公司喉咙的地步。现在只能依靠其他项目的卖房款来一点点补给企业。  公司资金链一直都在紧张地维持,为了避免囤地受罚,公司采用了很多房企惯用手法,在这块土地上打了地基,但实际上已经没有了开发能力。本没有打算囤地,但现在到了“被囤地”的境地,王海栗只等待土地升值时抛出,为企业解套。  王海栗和公司高层做了充分的预判和各种情况的心理准备,但没想到的是,一轮调控从天而降。这种经济规律之外的调控,确实是无法预判到的。但王海栗还是乐观地认为,调控期不会持续太久,半年是以往的惯有时间,如果能撑到一年,那已是调控时间的极限。他认为自己做了最大限度的预判,但现实又一次让王海栗错愕,调控持续了一年时,他得到的消息是,不能放松调控政策。  这时已是2011年年中,到年底信托贷款的还款期限就到了,地在手里也存了一年多,再存下去,就是囤地行为,企业已经不起遭受处罚。其他正在销售的项目,也在调控的重压下,业绩惨淡,无法再为企业零散输血。  王海栗还是不愿放弃,还是抱有一线希望,希望调控能稍松动一些,这块地能以原价8亿元抛出也好,这两年对土地的管理等费用就算赔了,这点亏损也是企业能承受的。手足无措的日子总是过得很快,三个月过去了,已经临近了年内最后一个季度。信托公司近期已经来了几次电话,提醒王海栗马上要到还款日期。到年底,王海栗连本带息要付给信托公司5个亿。上面不断强调的不会放松调控的论调,让王海栗失去了预判能力,他不能预测这次低潮期要持续到什么时候,能预测的是如果贷款到期不还,他将会面临什么。  最后,王海栗和公司高层决定卖地。有意向的企业并不难找,付德旺出现在王海栗的面前,他告诉王海栗,8亿元的地价肯定不能接受,最高不能超过6亿元。而且除了付德旺,没有其他企业愿意以高于6亿元的价格买这块土地。王海栗没有选择。当然,卖地是以项目公司股权转让的形式完成的。  很快,交易顺利完成,这块地王海栗以8亿元买入,6亿元卖出,还款5亿元,公司亏损3亿元。现在的王海栗正在苦思出路。

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