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谢国忠中产阶级沦为房奴楼市2012年或崩盘

发布时间:2021-01-07 19:04:29 阅读: 来源:铝硝酸罐厂家

过去,中央政府多次推出过房地产市场调控措施,但每次市场稍受影响,政策就松了。根本的原因是地方和中央政府,都靠房地产获得财政收入。如今,市场已不相信政府会切断它们的财源。地方政府和房地产开发商都坐拥大量现金,这是2009年卖地卖楼及贷款得来的。在刺激经济的名义下,有一个什么项目都能上的时间窗口,可以轻易获得贷款。中央政府会在它们的资金耗尽之前改变主意,所以他们并不降价,而只是静静地等待。

按揭门槛提高后,购买第二和第三套房的人被排在门槛之外。如果房地产开发商现在要卖房给收入低、财富少的首次购房者,只能降价到他们负担得起。但这样的降价没有任何意义,因为中央政府可能很快会再次放松政策。在中央政府能对它的政策建立起威信之前,此样的游戏不会结束。中央政府建立威信只有一种途径,就是维持紧缩的政策,一直到地方政府和开发商把钱用完。

中国的房地产市场是一个巨大的泡沫。住宅物业,房地产商的库存,地方政府抵押给银行的土地,加起来的价值是中国GDP的3倍以上。在大多数城市,租金收入连折旧费用都覆盖不了。衡量购房负担的价格与收入的比率,在主要城市都超过20倍,这意味着中国人将不得不用20年的收入来购买一套平均价格的房子。泡沫将继续,中国的银行体系流动资金充裕,部分原因是由于热钱,因为政府有许多杠杆让银行资金进入市场。中国经济让投机者获益,而不是努力工作的人们。这也是为什么越来越多的公司和个人进入房地产市场。快速致富的欲望,控制了中国社会的各个阶层、每个角落和每个人。经济学的逻辑是货币一定要流通;当某些人的钱多时,另外一些人的钱必定要减少。虚高资产价格满足了人们的心理,人们手里似乎拿到更多的钱。泡沫暂时使人们忘记了这个逻辑。这就是为什么一旦条件允许,中国就有资产泡沫。

目前,中国经济最大的危险是为保持高增长而将房地产投资最大化,而房地产并非生产型资产。地方政府的政绩主要通过GDP和财政收入体现,房地产开发可以帮助地方政府迅速提高这两项指标。由于价格和面积均快速增长,房地产在中国资本分配的份额中大幅提高。这是由于政治因素而导致的泡沫,而且这个泡沫已经很大。除非通过改革地方政府的评估机制来扭转这一趋势,中国未来两年的资产泡沫将越吹越大,而目前的状况已相当危险。

资产泡沫使中产阶级成为房奴

东亚地区经济体,如日本、韩国和中国台湾地区,都无法摆脱对出口的依赖。阶段性的消费上升通常是由于资产价格上升,难以长期维持。一旦由于成本增加而失去出口市场,它们都会陷入经济停滞的困境。因为高增长时期的资产泡沫使中产阶级成为房奴,无法进行其他消费。中国或许正在同一道路上:一年又一年,人们在谈论着增加消费,消费在国内生产总值中的份额却一直下跌。

笔者担心,中国在未来两年中泡沫将越变越大,但泡沫总是要破的,没有例外。越想推迟其破裂,破裂的后果就越严重。过度供应是美国泡沫破裂的原因,中国香港地区则是利率上调。在市场低迷时,中国的银行似乎永远拒绝向开发商提供资金,供应将减少,价格调整无法进行。这一人为操控制造了投机心理:政府将永远不会让价格下跌。当投资者认为价格不会下跌时,且银行有足够的流动性来支持,投机的需求是无限的。中国的泡沫将在流动性短缺和利率上调中破裂。

最终的杀手就是通胀,原因是印了太多钞票。在印钞和通胀之间有一个时间差。在美国,这个时间差是18个月。中国政府利用补贴来遏制通胀,这个时间差或许更长。它可以是两年。2012年中国会经历像上世纪90年代早期那样的通胀。

在全球化的时代,通胀也是全球性的。美国的通胀开始抬头。在未来两年,这一趋势将加速。到2012年,美国可能面临通胀危机,美联储将不得不迅速提高利率。如果中国为支持房地产市场而不提高利率,资金会从中国外流,银行发生流动性危机,利率最终还是会上升。很有可能,中国的房地产泡沫将在2012年破裂。

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